Pour accompagner la réforme des destinations et sous-destinations, du Code de l'urbanisme, une fiche technique (n° 6) intitulée « réforme des destinations de construction », a été intégrée par le ministère du Logement et de l'habitat durable dans le « Guide de modernisation du PLU ».
Cette fiche technique précise la définition des destinations et sous-destinations énumérées aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l'urbanisme, qu'en donne l'arrêté du 10 novembre 2016 (1).
Elle n'avait cependant pas été mise à jour après les modifications apportées aux articles R. 151-27 et R. 151-28 précités par les décrets n° 2020-78 du 31 janvier 2020 et n° 2023-195 du 22 mars 2023, ni à celles de l'arrêté du 10 novembre 2016 modifié par voie de conséquence.
Cette anomalie a été corrigée avec la publication, le 8 juillet 2024, d'une nouvelle version de cette fiche technique, par le ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires.
Si cette mise à jour permet, naturellement, d'intégrer les nouvelles sous-destinations résultant des deux décrets précités, et d'intégrer les précisions apportées par les modifications successives de l'arrêté du 10 novembre 2016 (création des sous-destinations « Lieux de culte » et « Cuisine dédiée à la vente en ligne », intégration des « Dark Stores » et des « data centers » à la sous-destination « Entrepôts », élargissement des sous-destinations « Artisanat et commerce de détail », « Bureaux » et « Industrie », etc., v. en ce sens : Flash du CRIDON de Paris du 27 mars 2023), elle permet surtout à l'administration d'apporter des précisions bienvenues sur plusieurs points :
• Concernant les meublés de tourismeLa fiche technique de 2016 continuait à indiquer que les meublés de tourisme relevaient de la destination « Habitat », sous-destination « Logement », alors que le décret du 31 janvier 2020 avait créé une nouvelle sous-destination dans la destination « Commerce et activités de service », la sous-destination « Autres hébergements touristiques », distincte de la sous-destination « Hôtel », pour prendre en compte la réalité de terrain des meublés de tourisme.
Aux termes de l'arrêté du 31 janvier 2020, la sous-destination « Hôtel » était définie comme recouvrant « les constructions destinées à l'accueil de touristes dans des hôtels, c'est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n'y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu'un certain nombre de services ».
Et la sous-destination « autres hébergements touristiques », comme comprenant « les constructions, autres que les hôtels, destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs ».
Sans que cette interprétation n'ait été tranchée en jurisprudence, il semblait alors, en dehors de l'hypothèse de la résidence principale, que les meublés de tourisme pouvaient relever soit de la sous-destination « Hôtels », lorsqu'ils s'accompagnaient de la fourniture de services, c'est-à-dire de prestations hôtelières au sens de l'article 261 D, 4° du Code général des impôts (v. infra), soit de la sous-destination « Autres hébergements touristiques » lorsque tel n'était pas le cas.
La fiche technique précise désormais :
- que les meublés de tourisme ressortent de la destination « Habitat » sous-destination « Logement » :
§ s'ils sont loués à cet effet moins de 120 jours par an et que cette location n'est pas accompagnée de prestations hôtelières ou en tout cas pas plus de deux des prestations mentionnées au b) du 4° de l'article 261 D du Code général des impôts : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
- que les meublés de tourisme ressortent de la destination « Commerce et activités de service » sous-destination « Autres hébergements touristiques » :
§ lorsqu'ils sont loués plus de 120 jours par an, qu'il soit ou non proposé des prestations hôtelières au sens de l'article 261 D, 4° du CGI ;
§ lorsqu'ils sont loués moins de 120 jours par an, si la location est accompagnée de prestations hôtelières ; au moins trois des prestations mentionnées au b) du 4° de l'article 261 D du Code général des impôts (v. supra).
La fiche technique doit être lue sur ce point, en lien avec les précisions apportées par le ministère chargé du logement dans son « Guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme à destination des communes », paru en janvier 2022 (p. 13), lequel ajoute :
« Enfin, les meublés de tourisme se distinguent des hôtels, des résidences de tourisme et des chambres d'hôtes, en ce qu'ils ne comportent ni accueil ni hall de réception, ni services et équipements communs » (p. 7).
La fiche technique précise que la sous-destination « Hôtel » s'applique notamment aux « hôtels classés au sens de l'article L. 311-6 du Code du tourisme ».
Ces précisions permettent donc, enfin, de définir les critères de distinction entre les sous-destinations « Logement », « Hôtel » et « Autres hébergements touristiques » concernant la question des meublés de tourisme.
La fiche indique par ailleurs que le classement dans la sous-destination « Autres hébergements touristiques » ne dépend pas du caractère lucratif, ou non, de l'établissement, prenant notamment l'exemple d'une résidence appartenant à une personne publique et destinée à l'accueil de colonies de vacances.
• Concernant le « co-living »La fiche technique de 2016 était taisante sur cette nouvelle façon de vivre la ville. Dans sa version du 8 juillet 2024, il est précisé que les constructions affectées au « co-living », c'est-à-dire se décomposant en espaces privatifs et espaces partagés, mais non destinés à une catégorie spécifique de personnes (contrairement aux immeubles relevant de la sous-destination « Hébergement »), relèvent de la sous-destination « Logement » de la destination « Habitat ».
• Concernant les bureaux administratifsConformément aux principes résultant de l'arrêté du 22 mars 2023, seuls les locaux, dont « une partie substantielle est dédiée à l'accueil du public » relèvent désormais de la destination « Équipements d'intérêt collectif et services publics », sous-destination « Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilées ».
Ceux n'étant pas substantiellement dédiés à l'accueil du public en sont exclus, pour relever de la destination « Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire », sous-destination « Bureaux ».
La fiche technique modifiée précise que le caractère substantiel de l'accueil du public n'est pas quantifié (et n'implique pas, notamment, que 50 % de la surface de plancher du bâtiment soit dédiée à cela), mais doit être « estimé au regard des missions de service public qui y sont exercées ».
• Concernant les établissements de santéLa répartition des locaux entre la destination « Équipements d'intérêt collectif et services publics », sous-destination « Établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale », et la destination « Commerce et activités de service », sous-destination « Activités de service avec accueil d'une clientèle », est précisée.
Les maisons de santé privées ou publiques, telles que celles-ci sont définies à l'article L. 6323-3 du Code de la santé publique ressortent de la sous-destination « Établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale » de la destination « Équipements d'intérêt collectif et services publics », sans considération de ce qu'elles assurent, ou non, « le maintien de services médicaux dans les territoires sous équipés (lutte contre les déserts médicaux) ».
En 2016, en effet, la fiche technique précisait que les maisons de santé relevaient de cette sous-destination dans le cadre uniquement de la lutte contre les déserts médicaux. Lorsque tel n'était pas le cas, elles relevaient de la sous-destination « Activité de services avec accueil d'une clientèle » de la destination « Commerce et activités de services ».
Cette condition ne figure plus dans la version du 8 juillet 2024.
La fiche précise par ailleurs que l'ajout, dans la définition de la sous-destination « Activités de service avec accueil d'une clientèle », des termes « notamment médicaux » vise à intégrer expressément à cette sous-destination « les constructions destinées à recevoir les patients des professionnels médicaux (les médecins, les sages-femmes et les chirurgiens-dentistes) et paramédicaux (les infirmiers, les masseurs-kinésithérapeutes, les orthophonistes, les préparateurs en pharmacie…) ».
• Concernant les règles de mixité sociale fixées par le PLULa fiche précise enfin, dans la lignée de la jurisprudence du Conseil d'État (CE, 13 décembre 2021, req. n° 443815) que les règles de mixité sociale fixées par le PLU, imposant la réalisation d'un pourcentage de logements sociaux dans les programmes de construction, n'ont, par principe, pas vocation à s'appliquer aux immeubles relevant de la sous-destination « Hébergement ».
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